상가 원상복구 범위

상가의 임대차계약이 끝날 때 우리는 계약에 따라 점포의 인테리어 등을 철거하고 점포를 원래의 상태로 만든 뒤 점포를 빼야 해야 합니다. 원상복구를 어디까지 해야 하는지, 원상복구 범위에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

임차인의 원상회복 의무

임차인에게는 상가 원상회복의 의무가 있습니다. 소유물을 빌린 사람은 그 소유물을 반환할 의무가 있고, 반환할 때는 원래의 상태대로 반환해야 하기 때문입니다.

▶ 관련 법령
민법 제612조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

원상복구 완료 점포 예시

 

원상복구 범위

민법에서는 임차인의 원상회복 의무를 규정하고 있으나 구체적인 범위와 내용은 정해놓고 있지 않습니다. 그렇기 때문에 상가 임대차계약 만료시기가 되면 원상복구의 범위를 두고 임대인과 임차인이 갈등을 빚는 경우가 많습니다.
 
아래의 경우는 원상복구 관련 판결을 기반으로 정리한 원상복구 범위입니다.
 

1. 임차인이 설치한 영업시설
건물 내부의 개조나 시설 변경을 한 경우, 훼손이 있는 경우 원상복구 대상입니다.

2. 종전 임차인이 설치한 영업시설
원상복구는 임대차계약 체결 당시의 상태 그대로 복구하는 것을 의미합니다. 만약 권리금을 받고 영업을 양도받아 기존의 상가 인테리어를 그대로 사용했더라도 임대차계약이 끝나 나가게 되면 임대차계약상 관련 특약이 있지 않은 이상 상가를 원상으로 복구(철거)한 뒤 나가야 합니다.

▶ 2017년 대법원판결
(중략)... 임대차계약서에 임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무를 정하고 있으므로 임대인이 비용을 들여 철거한 시설물이 을 전 임차인이 설치한 것이라 해도 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다.

3. 임차인이 시설비 청구를 포기한 경우
임대차 계약 체결 시 원상복구 의무가 면제된다는 내용을 명시한 특약이 있지 않은 이상 원상복구 대상에 해당합니다.

 

 

기타 원상복구 사항

1. 임차인이 고의 또는 부주의로 건물의 가치가 떨어질 만한 행위를 한 경우

 

2. 악취로 인해 시설물 교체가 필요한 경우

 

3. 애완동물로 인해 벽지나 장판이 훼손 또는 변색했을 경우

 

4. 지나친 못질로 벽이 훼손되었을 경우

 

5. 흡연으로 인해 도배나 장판이 변색하고 냄새가 심하게 날 경우

 

원상복구 기간

원상복구는 임대인과 임차인이 합의하여 완료 날짜를 정하면 되지만 별도의 합희가 되지 않는 경우 약 5일 정도로 생각하면 됩니다. 철거 공사의 규모에 따라 기간이 다를 수 있으나 원상복구를 지체로 인해 임대인이 손해를 입을 수 있으니 최대한 빠른 시일 내에 철거공사를 완료해야 합니다.

▶ 2005년 판결
(중략)... 피고가 임차한 건물을 원상회복하는 데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관해 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용(철거공사와 바닥 및 천정 공사)과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘치지 않는다고 봄이 상당하다.

 
참고사항

• 임차인에게 원상회복 의무가 있다면 임대인에게는 수선의무(계약기간 동안 임차인이 목적물을 사용, 수익하는데 필요한 수선을 해줄 의무)도 존재합니다. 임차인은 인테리어 전 시설물의 파손이나 고장, 변색 등을 미리 임대인에게 알리고 사진을 찍어 보관해두는 것이 좋습니다.
 
• 임차인의 원상복구가 지연되거나 분쟁이 해결되지 않더라도 보증금 전체를 돌려주지 않는 것은 안됩니다. 만약 일부를 돌려주지 않고 이에 대한 합의가 이루어지지 않는다면 소송 등을 통해 분쟁 해결을 해야 합니다.
 
• 임대차계약서 특약 또는 원상복구 합의서 등을 통해 원상복구의 범위를 명확히 해야 좋습니다.
 
• 원상복구를 위한 철거 등의 공사를 할 때는 천정이나 벽, 바닥 등에 매립되어있는 가스, 전기, 냉난방 시설 등이 훼손될 위험이 있기 때문에 공사 전 임대인에게 상가 도면을 요청해 공사 업체에 전달 후 공사를 진행하는 것이 좋습니다.
 
• 임대인의 잘못으로 임대차 계약이 종료되어도 원상회복 의무는 사라지지 않습니다.
 
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